9 Erreurs à éviter lors de la vente de votre maison

9 erreurs à éviter lors de la vente de votre maison

Erreurs à éviter lors de la vente de votre maison

La vente d’une maison n’est pas un processus facile, tant du point de vue de la logistique que du lien émotionnel que vous avez souvent avec votre maison. Après tout, selon le rapport Imoxys 2021, le vendeur moyen a déclaré avoir vécu dans sa maison pendant environ 14 ans avant de la vendre. Bien que la plupart des ventes ne se déroulent pas sans heurts, il existe quelques erreurs courantes que vous pouvez éviter pour rendre le processus moins stressant et moins émotionnel.

Que vous vendiez pour la première fois ou que vous soyez déjà passé par ce processus, le fait de savoir ce qu’il faut surveiller fait toute la différence. Voici les principales erreurs à éviter lors de la vente de votre maison :

• Surévaluation du prix
• Ne pas choisir le bon moment
• Ignorer les réparations
• Être émotif
• Ne pas faire assez de travail préparatoire
• Ne pas engager de photographe
• Manque d’aménagement paysager
• Ne pas prendre en compte les coûts supplémentaires
• Ne pas connaître ses forces et ses faiblesses

Surévaluation le prix de votre maison

L’une des étapes les plus importantes de la vente d’une maison consiste à déterminer le bon prix – celui qui vous permettra de vendre dans un délai raisonnable, avec un bénéfice qui vous convient.

Le risque de fixer un prix trop élevé pour votre maison

Lorsque vous mettez votre maison en vente, l’un des pièges les plus courants est de céder à la tentation d’un prix de vente trop élevé. Voici pourquoi :

• Cela dissuade les acheteurs qualifiés dans votre fourchette de prix.
• Cela peut faire en sorte que votre maison reste plus longtemps sur le marché. Et plus votre maison reste longtemps sur le marché, moins les acheteurs se sentent obligés de faire une offre rapidement.
• Si vous devez réduire le prix, les acheteurs auront l’impression d’avoir un pouvoir de négociation supplémentaire.
• Si votre inscription n’est plus valable, vous risquez de vendre à un prix inférieur à celui que vous auriez obtenu si vous aviez fixé un prix approprié dès le départ.

Déterminer le bon prix de vente

Il existe plusieurs façons pour les vendeurs de déterminer un prix de vente exact.

Demandez une estimation à un agent

Une analyse comparative du marché (appelée en abrégé AMC) est une estimation de la valeur de votre maison, préparée par un agent immobilier local. L’agent fonde son analyse sur des maisons similaires récemment vendues, et il fournit souvent ce service gratuitement pour gagner votre confiance.

Collectez vous-même des données comparatives

Si vous ne travaillez pas avec un agent, vous pouvez effectuer vos propres recherches de comparaison. En utilisant le filtre  » Recently Sold  » de Zillow, identifiez les maisons similaires à la vôtre qui ont été vendues au cours des trois à six derniers mois, en utilisant les critères suivants :

• Même quartier
• Taille similaire (environ 300 m²)
• Même type de logement – condo, maison ou maison mitoyenne
• état ou améliorations similaires (si une maison comparée a des bois durs et la vôtre un revêtement de sol en vinyle, vous devrez faire quelques ajustements).

Engagez un expert immobilier

Si vous vendez dans un marché particulièrement concurrentiel ou si vous devez vendre rapidement, il peut valoir la peine d’engager un expert immobilier (700 à 1500 €) pour obtenir un avis d’expert sur la valeur de votre maison. Un rapport d’évaluation peut vous rassurer sur le prix que vous avez choisi et peut constituer un outil de négociation pratique avec les acheteurs.

Ne vous inquiétez pas de la sous-évaluation

Les vendeurs s’inquiètent souvent de la sous-évaluation du prix, mais la surévaluation est un problème plus grave. La sous-évaluation est en fait une stratégie que les agents utilisent sur les marchés chauds, car un prix demandé plus bas peut attirer plusieurs acheteurs et provoquer une surenchère. Vous pourriez finir par vendre à un prix supérieur à la valeur du marché, simplement en raison de la demande.

Vendre au mauvais moment

Le moment de la vente peut faire toute la différence dans le prix que vous pourrez obtenir. Dans la plupart des endroits, la meilleure période de l’année pour vendre est la seconde moitié d’avril. La maison américaine typique inscrite pendant cette période s’est vendue 9 300 dollars de plus que la moyenne des autres mois de l’année. Les conditions météorologiques peuvent jouer un rôle dans la fenêtre de vente de votre ville, alors gardez cet élément à l’esprit lorsque vous recherchez les meilleurs moments pour vendre dans votre région.

Une autre question liée au calendrier que vous voudrez garder à l’esprit a moins à voir avec le mois de l’année qu’avec le temps écoulé depuis que vous êtes propriétaire de la maison. Pour éviter l’impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence principale, vous devez avoir vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq dernières années.

Lésiner sur les réparations

Même de petits défauts peuvent rebuter les acheteurs. S’ils se promènent dans votre maison et trouvent des poignées de porte desserrées, des robinets qui fuient ou des marques sur les murs, ils se demanderont si vous n’avez pas négligé des problèmes plus importants dans la maison.

Selon le Consumer Housing Trends Report 2020, le vendeur moyen effectue 2,3 rénovations ou améliorations pour se préparer à vendre, et 79 % des vendeurs apportent au moins une amélioration à leur maison. Les projets les plus courants comprennent la peinture de l’intérieur (35 % des vendeurs), l’aménagement du jardin (28 % des vendeurs), l’amélioration de la cuisine (24 %), le remplacement ou la réparation de la moquette ou du plancher (24 %) et l’amélioration de la salle de bains (27 %).

Option 1 : Pré-inspection et correction

Les vendeurs choisissent parfois de payer pour une pré-inspection. En engageant un inspecteur pour jeter un coup d’œil avant la mise en vente, vous pouvez fixer un prix de vente plus approprié et éviter les problèmes potentiels avant que les acheteurs ne les découvrent. Si vous êtes en mesure d’effectuer les réparations avant même qu’un acheteur ne mette les pieds dans votre maison, celle-ci attirera les personnes qui recherchent une maison clé en main, prête à être emménagée.

Il est parfois plus rentable d’effectuer une réparation avant la mise en vente que d’attendre que l’acheteur découvre le problème et d’essayer de négocier un crédit de clôture. Par exemple, votre système de chauffage, de ventilation et de climatisation pourrait n’avoir besoin que de quelques nouvelles pièces, mais un acheteur pourrait vouloir que vous remplaciez l’ensemble du système. Vous aurez également le contrôle sur le choix de l’entrepreneur, le coût et les matériaux utilisés.

Coût moyen des réparations domestiques les plus coûteuses

Bien que de nombreuses réparations domiciliaires soient de nature esthétique et relativement peu coûteuses, les vendeurs ne sont parfois pas préparés à faire face aux problèmes importants qui doivent être réglés avant la mise en vente. Voici quelques coûts courants pour les grosses réparations les plus coûteuses :

• Plomberie : 7 000 €
• Nouveau toit : 6 200 €
• Nouvelle entrée de garage : 4 000 €
• Peinture extérieure : 3 500 €
• Portes et fenêtres : Entre 600 et 900 € par fenêtre, plus 100 € par fenêtre pour enlever les anciennes fenêtres.
• Nouvelle chaudière : 2 300 €
• Électricité : 2 000 €
• Tapis et revêtement de sol : 2 000 €
• Terrasse : 2 000 €

Option 2 : offrir un crédit de réparation

Une façon de faire avancer une transaction lorsqu’il y a des problèmes connus dans la maison (soit à cause d’une pré-inspection antérieure, soit parce que les acheteurs ont découvert quelque chose lors de leur propre inspection) est d’offrir un crédit de réparation, qui permet aux acheteurs d’effectuer les réparations eux-mêmes, après la clôture.

Option 3 : Baisser le prix de vente

Si vous avez découvert des problèmes dans votre maison avant de l’inscrire, vous pouvez baisser le prix d’inscription dès le départ. Notez que certains acheteurs peuvent quand même essayer de négocier un prix de vente plus bas, alors indiquez clairement dans votre description que le prix de vente reflète un problème connu.

Laisser les émotions interférer avec la vente de votre maison

Pour réussir à vendre votre maison, il est important de séparer votre lien émotionnel avec la maison des détails de la transaction. Il peut être difficile de négocier avec les acheteurs lorsque vous aimez votre maison, mais il est important d’agir comme un professionnel.

Erreur émotionnelle : Prendre les négociations à cœur

Faites de votre mieux pour garder la tête froide tout au long du processus de vente, en particulier lors des négociations importantes. Soyez réaliste et supposez que l’inspection de la maison révélera au moins quelques problèmes. Aucune maison n’est parfaite, surtout les vieilles maisons. Ne laissez pas la demande de l’acheteur pour des réparations mineures faire dérailler toute l’affaire.

Vous savez tout le soin que vous avez apporté à votre maison, mais cela ne signifie pas que c’est quelque chose qu’un acheteur spécifique voudra, et ce n’est pas nécessairement quelque chose qui ajoute une valeur réelle à la maison. Par exemple, si vous avez fait des travaux de peinture intérieure bricolés, mais que l’acheteur veut les faire refaire par un professionnel, ne le prenez pas comme un affront personnel à vos talents de peintre.

Erreur émotionnelle : Ne pas tenir compte des visites

Les visites multiples et les journées portes ouvertes occasionnelles font partie du processus de vente d’une maison, même si elles ne sont pas pratiques. Après tout, peu d’acheteurs sont prêts à acheter à l’aveuglette ! Si vous avez un agent inscripteur, il doit coordonner les visites ou fournir une boîte à clé pour que les agents des acheteurs puissent faire des visites (à des heures que vous avez acceptées, bien sûr).

Assurez-vous de quitter la maison, en emmenant les enfants et les animaux domestiques avec vous, lorsque les acheteurs visitent la maison. La présence du vendeur peut mettre les acheteurs mal à l’aise. Vous voulez que les acheteurs puissent s’imaginer vivre dans la maison, et c’est difficile à faire si vous regardez par-dessus leur épaule.

Ne pas préparer et préparer la maison

Faire l’effort de mettre votre maison en valeur avant de la mettre en vente, c’est du temps et de l’argent bien dépensés. Une maison propre, dégagée et lumineuse est ce que les acheteurs recherchent. Et, selon le Group Consumer Housing Trends Report 2019, 29 % des acheteurs globaux considèrent la mise en scène comme extrêmement ou très importante pour leur recherche de logement. Mais les acheteurs plus jeunes sont plus susceptibles de le considérer comme extrêmement ou très important – 48 % de la génération Z et 40 % des acheteurs millénium.

Utilisez les conseils de vente de maison suivants pour nettoyer, préparer et mettre en scène votre maison.

Nettoyez à fond

• Passez l’aspirateur, le balai et la vadrouille.
• Polissez ou essuyez les appareils électroménagers et les comptoirs.
• Nettoyez les salles de bain.
• Éliminez les odeurs.
• Pliez et rangez le linge.
• Organisez les placards (les acheteurs aiment les espaces de rangement).
• Répétez ce processus avant chaque visite.

Dépersonnalisez, désencombrez et mettez en scène

Comme nous l’avons mentionné plus haut, il est important que les acheteurs puissent s’imaginer vivre dans la maison. Et quand vos affaires sont partout, cela peut être un défi de taille. Voici quelques conseils de désencombrement et de mise en scène :

• Louez une unité de stockage ou entreposez vos effets personnels chez un ami.
• Passez pièce par pièce et enlevez les objets. Moins il y a d’objets dans une pièce, plus elle semble grande et spacieuse.
• Faites un don ! Le désencombrement en vue de la vente d’une maison est le moment idéal pour se débarrasser des objets dont vous n’avez pas besoin, ce qui réduit les frais de stockage et de déménagement.
• N’oubliez pas que les acheteurs n’auront pas forcément votre style. Réduisez la décoration au minimum et réorganisez les meubles de manière neutre et fonctionnelle. Si les meubles de votre maison ont un style très particulier, envisagez de faire appel à un stager professionnel pour vous aider à les rendre attrayants pour un plus grand nombre d’acheteurs.
• Mettez en scène les pièces pour les rendre plus attrayantes. Par exemple, il est préférable de présenter votre chambre d’amis comme une chambre d’amis plutôt que comme une salle de sport.
• Envisagez de peindre l’intérieur. Une nouvelle couche de peinture permet de mettre en valeur chaque pièce. C’est d’autant plus important si vous avez des pièces dont les murs sont de couleurs vives et uniques, ce qui ne plaira pas à la plupart des acheteurs.

Ne pas engager un photographe professionnel

De nombreux agents immobiliers prennent en charge le coût des photos professionnelles, mais même si vous ne faites pas appel à un agent, des photos professionnelles sont indispensables. Après tout, la majorité (95 %) des acheteurs recherchent des maisons en ligne, et les photos d’inscription sont la première impression de votre maison.

La plupart des photographes professionnels ne demandent que quelques centaines de dollars, et le résultat sera des photos nettes et propres, avec beaucoup de lumière naturelle, mettant en valeur les meilleures caractéristiques de votre maison.

Faire l’impasse sur l’aspect extérieur

Lorsqu’un acheteur potentiel arrive chez vous pour une visite, l’extérieur est la première chose qu’il voit. Ne passez pas tellement de temps à préparer l’intérieur de votre maison que vous en oubliez l’extérieur. Selon le Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, 28 % des vendeurs améliorent leur aménagement paysager d’une manière ou d’une autre avant la mise en vente. Les tâches courantes d’aménagement paysager peuvent inclure :

• la tonte de la pelouse
• Peindre l’extérieur (si nécessaire)
• le nettoyage des allées
• l’entretien saisonnier, comme le ratissage des feuilles et la taille des buissons et des branches
• Planter des fleurs

Oublier les frais de vente

L’une des plus grosses erreurs que vous puissiez commettre en vendant votre maison est d’oublier de prendre en compte les frais de vente dans les bénéfices que vous ferez sur la vente de votre maison. Les honoraires de vente pour les vendeurs peuvent représenter jusqu’à 8 à 10 % du prix de vente. L’ensemble de vos frais de vente se compose de plusieurs éléments différents :

• Les commissions : Il est courant pour les vendeurs de payer un total de 6 % du prix de vente – 3 % vont à l’agent du vendeur et 3 % à l’agent de l’acheteur.
• Taxe de transfert : Également appelée taxe de titre, il s’agit d’une taxe prélevée par votre État. Le taux peut varier considérablement d’un État à l’autre, ainsi qu’en fonction du prix de vente de la maison.
• L’assurance titre : Il est également courant que les vendeurs paient une police d’assurance titre pour l’acheteur, qui le protège de tout privilège ou litige concernant la propriété de votre maison. Le coût peut se situer entre 1 000 et 4 000 euros.
• Frais d’entiercement : Un service d’entiercement détient les fonds tout au long de la transaction et les verse de manière appropriée à la clôture. Ces frais sont généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur, et peuvent coûter entre 500 et 2 000 euros.
• Taxes foncières au prorata : Vous serez responsable des taxes foncières de votre maison jusqu’à la date de clôture, ce qui entraîne souvent une charge proportionnelle à la clôture.
• Frais de copropriété : De même, vous devrez payer vos frais de copropriété, au prorata.
• Frais de publicité : Si vous vendez votre maison par vous-même, vous devrez payer tous les frais de publicité, comme les annonces en ligne, les prospectus et les panneaux.
• Les honoraires de notaire : Si vous engagez un notaire, vous devrez payer ses honoraires. En france, vous êtes tenu de faire appel à un notaire pour une transaction immobilière.

Lectures supplémentaires

• Caractéristiques d’un bon agent immobilier pour les vendeurs de maison

Ne pas engager un agent (si vous n’êtes pas prêt à faire le travail)

À moins que vous n’ayez le temps, le dévouement et le savoir-faire nécessaires pour mettre votre maison en vente par le propriétaire, il est préférable de faire appel à un agent immobilier. Seuls environ 11 % des vendeurs empruntent la voie de la vente par le propriétaire. Un autre 5% a fait la plupart du travail par lui-même, mais a engagé un agent à la fin pour finaliser la vente. Et 13 % ont tenté de vendre par eux-mêmes avant de finalement engager un agent. Voici quelques avantages clés :

• Votre agent s’occupera des nombreuses pages de paperasse requises.
• Votre agent minimisera le stress et vous aidera à vous concentrer sur les faits et non sur les émotions.
• Un agent connaît bien votre marché local et sait ce que recherchent les acheteurs.
• Il établira le prix pour vous, à l’aide d’une analyse comparative du marché.

Veillez à choisir le bon agent. La personne que vous choisissez doit connaître le marché local et avoir de l’expérience dans la vente de maisons dans votre quartier. Pour trouver un bon agent, lisez les critiques, obtenez des recommandations d’amis et de membres de votre famille, interrogez plusieurs agents et définissez vos attentes. Négociez également ! Un peu plus de la moitié des vendeurs ne négocient pas les conditions de leur agent, mais parmi ceux qui le font, 55 % y parviennent d’une manière ou d’une autre.

Combien vaut votre maison telle quelle ?